照片由Daryan Shamkhali拍摄
2022 年 6 月 29 日
作者
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196体育app 金融服务副总监
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196体育app 金融服务经理
196体育正处于一场令人震惊的全球住房危机之中，由于缺乏足够的和负担得起的住房，有1 亿人无家可归。 2019 年，仅在美国 (US)，就有2300 万人——包括儿童、老年人、残疾人和退伍军人——生活在将一半以上收入用于支付房租和水电费的家庭中。
人口增长、工资停滞、缺乏公共投资和政府监督，以及当地几十年来反对建造新的经济适用房，这些都在住房危机中发挥了作用。然而，有一个因素成为焦点：机构投资者的作用。
2021 年前 3 个月，七分之一的美国房屋被机构投资者购买，包括私募股权公司、养老基金和上市公司。在欧洲，机构投资者购买住房的速度也在加快，推高了房价。金融化的房东经常以高价将这些单元出租或出售给新买家——导致个人将资金从食物或衣服等其他基本需求中转移，以避免被驱逐。
本月早些时候，欧盟议会发布了《转变指令：从金融化住房到基于人权的住房》 ，呼吁各国政府监管住房市场的金融机构。监管和公共政策压力也越来越大，反对金融化住房的有组织的政治和社会运动正在兴起。与此同时，媒体广泛报道投资者在房地产危机中的作用。
随着投资者越来越多地考虑符合联合国责任投资原则(PRI)、有限合伙人 (LP) 期望以及新兴尽职调查和披露法规的环境、社会和治理 (ESG) 原则，没有比这更好的起点了与住房。 《世界人权宣言》将适足和负担得起的住房列为一项基本人权。
联合国人权理事会各国政府一致认可的联合国商业与人权指导原则(UNGPs) 明确指出，包括机构投资者在内的所有公司都应采取行动尊重人权。 UNGPs 提供了一个基于流程的尽职调查框架，帮助投资者识别和解决人权风险，认识到在对人的风险最大的地方，对企业的重大风险往往随之而来。
最有效的努力将建立在以人权为中心的住房方法之上，该方法考虑房地产资产的购买、维护和销售如何影响人们——包括租房者、房主和广大社区成员。以下是投资者需要考虑的关键行动：
1. 做出公开承诺
承诺将适足住房作为一项核心政策承诺纳入投资层面的政策，随后纳入 ESG 筛选，包括人权风险评估、房地产资产配置和管理。确保第三方运营商也遵守这些原则。
2. 通过让利益相关者参与来评估风险和影响
倾听受住房短缺和成本上涨影响最大的人们的意见，包括租户协会、租房者和房主、非政府组织和地方官员。来到谈判桌前不是为了捍卫您的投资组合，而是为了了解适足住房的系统性风险、您的投资可能发挥的作用以及基于人们生活现实的可行解决方案。
3. 建立公平住房实践，包括：
- 公平租金水平——设定与收入水平相称的租金（例如，不超过工资水平的 30%），并且与住房相关的成本应处于不影响其他基本需求的水平。
- 租户保护——建立租户保护措施，包括错过付款宽限期、针对有正当理由的情况（例如，疾病、临时失业）冻结租金，以及取消“隐藏”费用，例如管理费和支付便利费。
- Pathway to Ownership——为租房者创造一条成为房主的途径，包括通过租金计算、公平透明的先租后买模式、为租户提供融资选择以及免除提前终止费用。
- 问责制和获得补救——确保租户可以轻松识别谁拥有和管理他们的房屋，可以提出申诉并及时有效地获得补救，并在影响他们生活的住房决策中拥有积极的发言权。让第三方运营商对其人权表现负责。
4. 协调政策倡导
支持有利于住房负担能力的政策，并通过与住房问题相关的政策资金支出的外部和内部沟通保持透明。
5. 跟踪和披露绩效
在一致的基础上跟踪和披露确保适足住房的努力，以及第三方运营商的努力。此类披露对于受影响的社区和 LP 应该是可访问的并且对决策有用。披露的具体指标应包括租金水平（与工资中位数相比）、收到的申诉/投诉以及租户参与活动。
住房危机不仅仅是机构投资者的错，只能通过全系统的方法来解决。然而，凭借其独特的财务杠杆，投资者既有责任也有机会在解决方案中发挥关键作用。
196体育期待进一步参与所提出的解决方案，196体育邀请所有对负责任和尊重人权的投资感兴趣的机构投资者与196体育联系以了解更多信息。
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